دعاوى قضائية لاسترجاع العقارات الممنوحة للمرقين المخلين بالتزاماتهم
حددت الحكومة بموجب قرار وزاري مشترك، إجراءات تسمح باستعادة الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة الممنوحة للمرقين العقاريين لانجاز مشاريع سكنية مدعمة، حيث يتيح القرار، إمكانية إسقاط الحقوق العينية العقارية عن المرقي المخل بالتزاماته برفع دعوى قضائية، ويستفيد المرقي من تعويض عن الفسخ غير أنه لا يعوَض عن مبلغ أشغال إنجازه لسكنات أو حصص أخرى كانت موضوع البيع عن طريق عقود البيع على التصاميم.
تضمن العدد الأخير من الجريدة الرسمية، قرارا وزاريا مشتركا يحدد الشروط والكيفيات الجديدة للتنازل عن قطع أرضية تابعة للأملاك الخاصة للدولة والموجهة لإنشاء برامج السكنات المدعمة من طرف الدولة، ويعدل هذا القرار الوزاري المشترك الذي وقع عليه في 25 أفريل 2018 كل من وزراء الداخلية والسكن والمالية القرار الصادر في 14 ماي 2011 ويتممه.
وبحسب التدابير الواردة في هذا القرار الجديد فإنه يتعين على المرقين العقاريين المهتمين إرسال طلب اقتناء القطعة الأرضية التابعة لأملاك الدولة المعينة إلى الوالي المختص إقليميا مصحوبا بملف يتضمن أساسا دفتر شروط المشروع الموقع عليه قانونيا والمتضمن تعهد المرقي بالتكفل بالخصائص التقنية الخاصة وكذا شروط تنفيذ مشروع السكن الترقوي المدعم المنصوص عليه في القرار المؤرخ في 30 جانفي 2018.
ويتوجب على المرقي العقاري، تقديم البطاقة التقنية للمشروع السكني الترقوي المدعم، اضافة الى اعتماد ممارسة مهنة المرقي العقاري شهادة التسجيل في الجدول الوطني للمرقين العقاريين ونسخة من الانتساب مسلّمة من طرف صندوق الضمان والكفالة المتبادلة للترقية العقارية وكذا شهادة صادرة عن نفس الصندوق تبيّن التعهدات الجارية للمرقي فيما يتعلق بالبيع على التصاميم.
كما يشمل الملف أيضا السجل التجاري والأنظمة الأساسية للمرقي العقاري عند الاقتضاء تصريح يبيّن مؤهلاته في مجال إنجاز المشاريع العقارية مع شهادة صادرة عن المديرية الولائية للسكن تبيّن العمليات المتممة.
كما عدل القرار كيفية تعيين المرقي المكلف بانجاز المشاريع، حيث تم إسناد مهمة اختيار المرقي العقاري إلى اللجنة التقنية الولائية الموضوعة تحت سلطة الوالي ويقع على المرقين العقاريين الذين بإمكانهم إثبات ضمانات كافية لإنجاز المشاريع في أحسن الظروف فيما يتعلق بالنوعية والأجل. وينص القرار على وجوب “تلاؤم قدرة المرقي العقاري مع حجم المشروع”.
وتم بموجب القرار، تعزيز تشكيلة اللجنة التقنية الولائية، التي يترأسها الوالي أو ممثله، بإضافة ممثل عن المجلس الشعبي الولائي، مدير أملاك الدولة، مدير السكن، مدير التعمير والهندسة المعمارية والبناء، رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني، ممثل عن الصندوق الوطني للسكن.
محلات ترقوية للتسويق الحر لاستقطاب المرقين
وتضمن القرار تدابير تحفيزية لاستقطاب المرقين العقاريين لانجاز المشاريع السكنية المدعومة من قبل الدولة، حيث يمكن أن ينص قرار الوالي الذي يتضمن التنازل، على الترخيص لانجاز محلات ذات طابع ترقوي موجهة للتسويق الحر (محلات ذات استعمال سكني وتجاري ومهني وحرفي) لا تتجاوز مساحتها بأي حال من الأحوال 25 بالمائة من المساحة الإجمالية لبرنامج السكنات المدعمة.
وفي حالة ما إذا تقرر، زيادة على ذلك، إنجاز محلات تستعمل حصريا كمواقف سيارات في الطوابق تحت الأرضية، يمكن إيجارها أو بيعها من طرف المرقي العقاري، فإنّه يجب أن تظهر هذه المحلات في الكشف الوصفي للتقسيم كحصة وحيدة غير قابلة للتقسيم، لكل طابق تحت أرضي. كما أكد النص على منح تخفيض على القيمة التجارية للأراضي التابعة لأملاك الدولة كما هي محددة من طرف مصالح أملاك الدولة بالنسبة لمساحة الأرض المخصصة نسبيا للسكنات المدعمة من طرف الدولة ومحلات تستعمل حصريا كمواقف للسيارات تُنجز في الطوابق تحت الأرضية.
وينص المرسوم على منح تخفيض على القيمة التجارية للأراضي التابعة لأملاك الدولة كما هي محددة من طرف مصالح أملاك الدولة بالنسبة لمساحة الأرض المخصصة نسبيا للسكنات المدعمة من طرف الدولة ومحلات تستعمل حصريا كمواقف للسيارات تُنجز في الطوابق تحت الأرضية، وتبقى نسب التخفيض دون تغيير مقارنة بالقرار السابق أي 80 بالمائة بالنسبة لولايات الجزائر ووهران وعنابة وقسنطينة 95 بالمائة في البلديات التابعة لولايات الهضاب العليا والجنوب 90 بالمائة في باقي الولايات 100 بالمائة بالنسبة لبرامج الموجهة للبيع بالإيجار في حين أن النسب تتراوح بين 70 و95 بالمائة في برامج السكن الترقوي العمومي حسب المنطقة.
غير أنه عندما يتضمن المشروع، جزئيا، إنجاز محلات ذات استعمال آخر غير السكن المدعم من طرف الدولة ومواقف السيارات المنجزة في الطوابق تحت الأرضية فإنّه ينبغي تحديد في العقد المعدّ من طرف مدير أملاك الدولة بأن كل تصرف في المحلات ذات الطابع الترقوي (محلات ذات استعمال سكني وتجاري ومهني وحرفي) يخضع لدفع لفائدة مصلحة أملاك الدولة مبلغ يمثل مستوى التخفيض على المساحة المخصصة نسبيا لهذه المحلات.
فسخ عقود البيع قضائيا
وحدد القرار شروط فسخ البيع، فإذا لم يحترم المشتري (المرقي العقاري) بنود دفتر الشروط، وبعد توجيه اعذارين له برسالة موصى بها مع إشعار بالاستلام من طرف المدير الولائي المكلف بالسكن دون جدوى، يقوم مدير أملاك الدولة للولاية المختص إقليميا برفع دعوى قضائية، بطلب من مدير الولاية المكلف بالسكن، تهدف إلى إسقاط الحقوق العينية العقارية عن المرقي المخل بالتزاماته، وينص القرار بهذا الخصوص، على أن صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقية العقارية، يحل محل المرقي العقاري المخل بالتزاماته.
ويستفيد المرقي بالمقابل من تعويض عن الفسخ غير أنه لا يعوَض عن مبلغ أشغال إنجاز سكنات أو حصص أخرى كانت موضوع البيع عن طريق عقود البيع على التصاميم. كما يلغي القرار الوزاري المشترك الجديد أحكام المادة 5 من القرار السابق والذي ينص على إطلاق دعوة للمشاركة لفائدة المرقين المهتمين على أساس بطاقة تعيين القطع الأرضية المعينة.
ويتضمن الملحق المرفق بالقرار، البطاقة التقنية لمشروع السكن الترقوي المدعم، ومعلومات عن المرقي العقاري، ومعلومات عن مقر المشروع، والأرضية من خلال تحديد مراجع عقد التنازل، والمساحة الإجمالية للأرضية وسعر التنازل عن هذه الأرضية للمرقي العقاري، والسكنات المنجزة، سواء تعلق الأمر بسكنات مدعمة أو ترقوية حرة، وكذا المحلات ذات الاستعمال التجاري و المهني و مواقف السيارات، وكذا الكلفة التقديرية للمشروع.
ع سمير
