يمر سوق العقار منذ ظهور أزمة وباء كورونا إلى اليوم، بأسوأ حالاته بسبب الانكماش الرهيب و التوقف شبه التام لتعاملات و عمليات البيع و الشراء، حيث قدر ناشطون في سوق العقار نسبة التراجع، بنحو 95 بالمائة، في مؤشر سلبي جعل الأسعار تنزل إلى حدود 50 بالمائة، حيث أنه و رغم هذا، لا يوجد طلب على شراء الشقق و القطع الأرضية المعدة للبناء و حتى المحلات التجارية، لأنها لا تجني مردودا و عوائد آنية، باستثناء وجود انتعاش في مجال شراء الأراضي الفلاحية الموجهة لمختلف الزراعات، كون المستثمرين في هذا المجال، يبحثون على استغلالها سريعا و تحقيق عائدات مالية في فترة قصيرة.
و رصدت النصر خلال تقصيها لوضعية سوق العقار الحالية آثار الأزمة الاقتصادية التي تعيشها البلاد بسبب تداعيات فيروس كورونا، وكانت العينة ولاية عنابة، حيث اقتربنا من مرقين عقاريين و أصحاب وكالات عقارية و كذا محضرين قضائيين و محافظي البيع بالمزاد العلني وموثقين وهيئات مالية، حيث أكد هؤلاء الفاعلون في سوق العقار، على أن هذا النشاط في حالة جمود شبه تام ولا توجد عمليات بيع أو شراء إلا نادرا، رغم العروض المختلفة و التخفيضات وتحفيزات الدفع بالتقسيط، حيث اقتصرت المعاملات في السوق العقاري على الكراء وتجديد عقود الكراء فقط، سواء بالنسبة للمواطنين أو الشركات الخدماتية.
واستنادا لمصادرنا على مستوى الخزينة العمومية لولاية عنابة، فقد تراجع حجم صب الأموال الناجمة عن عمليات البيع القانونية، سواء بيع عقارات بالمزاد العلني على مستوى المحاكم، أو عمليات البيع التي تتم بمكاتب محافظي البيع بالمزاد العلني وكذا مكاتب التوثيق و التي يترتب عنها صب أموال أحيانا تكون كاملة بحساب الخزينة، أو حقوق التسجيل والضريبة على عمليات البيع، حيث وصلت نسبة التراجع إلى نحو 70 بالمائة و هو ما ترتب عنه تقلص نسبة السيولة و عمليات إيداع الأموال بالبنك المركزي.
كما أنه و حسب تصريح عدد من المحضرين القضائيين للنصر، فقد توقفت جلسات البيوع على مستوى المحاكم، بسبب الإجراءات الوقائية التي اتخذت منذ شهر مارس و رغم استئناف الجلسات شهر سبتمبر وطرح العقارات للبيع بالمزاد العلني، فإنه لا يوجد إقبال على شرائها ويتم تأجيل جلسات البيع في كل مرة، يتحمل فيها المحضر القضائي مصاريف النشر و الإشهار، إلى غاية بيع العقار لتلقي مستحقاته.
و تحول عمل مكاتب التوثيق لإبرام عقود الكراء و تجديدها فقط، فيما توقف نشاط تحرير عقود البيع و الشراء، بسبب الركود في سوق العقار و انعدام الطلب على شراء الشقق و الأراضي المعدة للبناء و كذا المحلات التجارية، ما قلص مداخليهم بشكل كبير، بعد أن كانوا يحصلون على نسبة معينة من كل عملية بيع و هي تصريحات نقلها للنصر عدد من الموثقين الناشطين بمدينة عنابة.
التكاليف تضع نشاط الوكالات و المرقين على المحك
و حسب، عمي العيد، صاحب وكالة عقارية ناشطة بعنابة، فإن الطلب على الشراء شبه منعدم، مقابل كثرة العروض سواء من مواطنين أو من مرقين عقاريين، حتى الأسعار التي كانت معتمدة سنتي 2018 و 2019، انخفضت بنسبة معتبرة و أصبحت تتراوح ما بين 30 و 50 بالمائة، خاصة بالشقق المعروضة للبيع بوسط المدينة و الضواحي، على غرار السهل الغربي و مدينة البوني، أين أضحى السكن المتكون من 3 غرف المعروض للبيع بسعر 1.2 مليار سنتيم، يقدر سعره ما بين 600 و 700 مليون و مع هذا لا يوجد طلب، حيث أن هناك عزوفا تاما من قبل أصحاب المال الذين فضلوا الاحتفاظ بأموالهم بدل استثمارها في شراء العقارات، في ظل أزمة السيولة.
كما أضاف، عمي العيد، بأن المرقين المتعاقدين معهم، قدموا تسهيلات للزبائن في الدفع مقابل الشراء و في حالة تسديد ثمن الشقة كاملا، يكون التخفيض مغر و رغم هذا لا يوجد مشترين إلا نادرا لأشخاص يبيعون في موقع و يشترون في موقع آخر من أجل السكن العائلي.
أما في مجال الكراء، فإنه و رغم تراجع الطلب، يبقى مقبولا، حيث أصبح الباحث عن الشقة يتفادى التعامل مع الوكالة و يبحث في الانترنيت على ما يناسبه للاتفاق مع صاحب العقار مباشرة و بالتالي تخفيف الأعباء عليه رغم مخاطر هذه التعاملات.
و أمام انعدام البيع و الشراء، أصبح المرقون في ورطة، بسبب كثرة الأعباء و عدم قدرتهم على تمويل مشاريع أخرى في طور الإنجاز، بعضها بيعت قبل الأزمة، و أعطيت آجال التسليم لمكتتبين فيها، غير أن انعدام البيع في الحصص السكنية الجاهزة، أصبح يؤرقهم و البعض منهم يواجهون مشاكل في أروقة العدالة، بسبب عدم تسليم السكنات في موعدها.
في حين ذكر، سيلم، و هو مرقي عقاري، أن الأسعار نزلت تقريبا إلى النصف، قائلا « الشقة التي كانت تباع «بالزعفرانية» بمبلغ مليار و نصف، أصبح الآن ثمنها 700 مليون سنتيم و لا يوجد طلب عليها» معتبرا هذا الكساد بالأزمة الحقيقية التي يعيشها القطاع منذ سنوات.
و أمام الركود شبه التام في سوق العقار، قررت الحكومة القيام بإجراءات من شأنها تحصيل مداخيل للخزينة العمومية و توفير سيولة مالية، عن طريق الإفراج على المعايير المعتمدة للتنازل عن الأملاك المسيرة من قبل دواوين الترقية و التسيير العقاري «أوبيجيي» و هذا من خلال اعتماد قيمة تجارية لهذه الأملاك مقابل التنازل عنها، مع وضع بعين الاعتبار الفترة الزمنية التي وزعت فيها و المنطقة التي تقع فيها.
ويؤخذ في السعر الأساسي معامل المنطقة و معامل الصنف على السعر المرجعي، حيث سيتم احتساب قيمة المتر المربع بـ12 ألف دينار بالنسبة للسكنات التي تم توزيعها قبل أول جانفي 2004.
أما السكنات التي تم توزيعها ما بين 2004 و 2009، فتم تحديد سعر التنازل عنها بـ20 ألف دينار جزائري. و في ما يخص السكنات الموضوعة حيز الاستغلال ما بين 2010 و 2014، فقد تم احتساب قيمة المتر المربع بـ 25 ألف دينار جزائري.
و تم اعتماد قيمة 30 ألف دينار جزائري للمتر المربع بالنسبة للسكنات التي تم توزيعها من سنة 2015 إلى يومنا هذا.كما تم اعتماد في التصنيف، 6 مناطق و هي المنطقة الأولى رقم 2 المنطقة الثانية 1.5 المنطقة الثالثة 1.2 المنطقة الرابعة 1 المنطقة الخامسة 0.8 المنطقة السادسة 0.5. و تم في المنشور الوزاري الجديد، تقسيم كل بلدية إلى 5 مناطق فرعية و هي الحي الفخم وسط المدينة، الأحياء المحيطة بالمدينة، الضاحية، بالإضافة إلى المنطقة البعيدة جدا.
حسين دريدح
